公開日：2026-09-21　更新日：2026-10-01

なぜ高齢者は賃貸を断られるのか

まず現状の数字を押さえておきましょう。高齢者向け賃貸を手がけるR65不動産が行った2つの調査（高齢者向けは2025年、賃貸オーナー向けは2024年）では、次のような実態が報告されています。

国の調査でも傾向は同じです。国土交通省が令和3年度に日本賃貸住宅管理協会の会員（187団体）に聞いた調査では、高齢者の入居に拒否感がある大家は7割弱にのぼりました（「拒否感はあるものの以前より弱くなっている」44％、「以前と変わらず強い」16％、「以前より強くなっている」6％）。内閣府の『高齢社会白書』（令和6年版）にも同じ数字が載っています。

注目すべきはR65不動産の調査の3つ目の数字です。オーナーの約7割は「サポートがあれば受け入れを検討する」と答えています。つまり拒まれているのは年齢そのものではなく、年齢にひもづく不安なのです。貸主が抱えている不安は、大きく次の3つに整理できます。

※民間の賃貸借契約では貸主に契約の自由があり、年齢を理由とする入居拒否が直ちに違法とされるわけではありません。一方で国は住宅セーフティネット制度により、高齢者等の入居を拒まない賃貸住宅の登録を進めています。

2025年10月から、借りる側の選択肢が増えた

2025年10月1日に改正住宅セーフティネット法が施行されました。貸主の3つの不安のうち「室内で事故が起きないか」「退去時の対応ができるか」に、国の制度として答える仕組みが加わっています。

居住サポート住宅は、国土交通省の「居住サポート住宅情報提供システム」で探せます。これまでの登録住宅（高齢者などの入居を拒まない住宅）は「セーフティネット住宅情報提供システム」で探せ、東京都ではこれを「東京ささエール住宅」の愛称で案内しています。

退去時の不安に答える2つの契約

貸主が最も気にするのは、借主が亡くなったあとに契約を終わらせる手続きと、部屋に残った家財の処理です。ここには国が用意した2つの答えがあります。

• 残置物の処理等に関するモデル契約条項国土交通省と法務省が2021年6月に公表したひな形です。60歳以上の単身の方が、生前に「受任者」と委任契約を結び、亡くなったあとの賃貸借契約の解除と残置物の処理を任せておきます。「捨てないでほしい物」を指定しておくこともできます。
• 終身建物賃貸借借主が亡くなった時点で契約が終わり、賃借権が相続されない「一代限り」の契約です。60歳以上の方が対象で、同居する配偶者などは、亡くなったことを知った日から1か月以内に申し出れば住み続けられます。

どちらも「こういう契約で借りたい」と申し込み時に伝えられるだけで、貸主の受け止め方が変わります。受任者を頼める親族がいない場合は、次に挙げる居住支援法人が引き受けることもあります。

断られにくくする5つの準備

申し込む前に次の5つをそろえておくと、審査の通過率が変わります。貸主の3つの不安に、先回りして答える準備です。

• 1. 緊急連絡先を2名分用意するできれば別世帯の親族2名。貸主が最も安心する材料です。親族がいない場合は、次の「見守りサービス」で代替を検討します。
• 2. 見守りサービスの導入を提案する安否確認の仕組みがあることを申し込み時に伝えると、印象が大きく変わります。センサー型、電話型、配食の手渡し型などがあります。
• 3. 家賃債務保証会社の利用を前提にする保証人がいなくても契約できる形をあらかじめ示しておきます。2025年10月からは国が認定する「認定家賃債務保証業者」もあります。区によっては保証料の助成があります（下の表）。
• 4. 支払い能力を書面で示す年金額の通知書、預貯金残高など、家賃を払い続けられる根拠を用意します。「年金だけ」という言葉より、数字のほうが説得力があります。
• 5. 家財を減らしてから探す荷物が多いと内見時の印象が悪く、退去時の不安材料にもなります。生前整理・不用品処分を先に進めておくと交渉がスムーズです。

東京で使える相談先と制度

都内では、都と区がそれぞれ高齢者のお部屋探しを支援しています。確認できたものを挙げます。区の制度は対象年齢や条件が細かく決まっているので、申し込み前に各窓口で確認してください。

ほかの区でも、保証料の助成や不動産店の紹介を行っていることがあります。区の住宅課か、地域包括支援センターに「高齢者の住まい探しの支援はありますか」と聞くのが近道です。

よくある質問

高齢者の入居を断るのは違法ではないのですか？

民間の賃貸住宅では貸主に契約の自由があり、年齢を理由に断ること自体が直ちに違法とはされていません。そのため国は、断らない住宅を登録・認定する仕組み（セーフティネット住宅・居住サポート住宅）を広げています。

保証人がいなくても借りられますか？

家賃債務保証会社を使えば、保証人なしで契約できる物件は多くあります。2025年10月からは、居住サポート住宅に入る方の保証を正当な理由なく断らない「認定家賃債務保証業者」の制度も始まっています。

一人暮らしの高齢者が亡くなったら、部屋はどうなりますか？

何も決めていないと、相続人が契約の解除と家財の処理をすることになり、貸主が最も心配する点です。「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を使って受任者を決めておく、終身建物賃貸借で借りる、といった方法があります。